台商 财富话题
居民财富最大差异在于是否买房
华夏经纬网   2016-08-16 15:26:53   
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  前天(8月12日),我在观点地产博鳌论坛上做了一个《新城图谱房地产金融试炼与路径》的演讲,这是主办方出的命题作文,其实我在论坛上一般更多是分享市场趋势和商业模式,不怎么做自己公司的广告,只是在恰好的时候用新城控股自己的案例去证明观点和逻辑,不过我们还是要尊重主办方的意见,毕竟他们组织一场活动很不容易。

  在这个演讲中,我们还是重点对似是而非的轻资产模式与重资产模式做了探讨,试图剖析资产价值之所在,并在最后解读房企快速发展的最佳路径。

  首先说,老百姓的投资渠道真的很可怜,在货币大水漫灌、资金泛滥的时代,居民财富增长在哪里?除了储蓄、炒股、买房,还有什么?大概没有什么了。

  我们大众财富的最大差异其实不在股市,不在收藏,不是理财,不是黄金,也不会是在海外置业,会是储蓄吗?

  我们家庭户账上的存款其实差别并不大,除了少数极富有人群,大多数家庭平均也就是十几万元的存款,全国城镇和农村家庭人均储蓄分别为5.56万元和1.58万元,不过差了4万元。

  不同城市会不会差别很大呢?从城镇家庭来看,北京比河北唐山、上海比四川泸州也只不过多了6万元。

  居民财富的最大差异在于是否买房,以及在哪里买房!

  没房的家庭大概只有储蓄存款,有房的家庭不止是储蓄,房子也可能不止一套。近几年房地产的升值少则几倍,多则十几倍,无房者和有房者的家庭财富差距迅速拉大了。

  房子买在哪里更是财富增值的关键!南京、宿迁同样100平米的房子,南京平均房产价值225万元,宿迁只有46万元,差了180万元。最近听说有人把深圳的房子卖了,在中山市买了一个单元的房子,想想十年前在中山市和深圳市各买一套房的家庭,十年后的今天,财富差异恐怕就是十几倍,过去的唱空派现在连呻吟的声音都没有了。

  如果是在农村而不是城中村建房的话,住宅的价值就更低了。江西省去库存的口号虽然就像过去计划生育口号一样简单粗暴,却是有理:“农民在城市买房是升值,在农村建房是贬值”。

  有媒体朋友问我:如果在国内买房,你还会在哪里买?我说:“上海,毫不犹豫!”。

  另一位媒体朋友调到广州,老板劝他在广州买房,他动心了,我问他:为什么在广州买房?他说:便宜啊。我说:韶关更便宜(笑),而且不涨。

  住宅其实就是重资产。买住宅的人就是持有重资产,买房人通过持有住宅重资产获得了财富的升值,越是持有一二线城市的重资产财富增长就越快。

  今年以来,63个三四线城市的房价涨幅只有3.4%,勉强跑过CPI。要获得物业的更快升值,就要更多倾向一二线城市,三四线城市的物业升值速度一定是赶不上一二线城市的,当然二线城市也是分化的,比如沈阳、三亚也是二线城市,这些城市就不必考虑了。

  未来10年,热点一二线城市房价至少上涨一倍,甚至京沪深的房价在3-5年都有可能翻一番。

  很多人常常问我,上海的房子还能不能买?这个问题其实包含了两层意思,第一层,上海的房价还会不会涨?如果权威人士都说上海的房价肯定会涨,不涨包赔,您买不买?我相信绝大多数人都会买,这不是羊群效应,而是怕了,宁可信其有。第二层,其实更多人担心的是房价会不会跌呢?霍金曾经预测:“2100年,世界人口将从目前的72亿人增长到110亿人”,而我们的地球表面积不会增加。因此,长期来看,房价只会一直上涨。

  过去总有人说,“房价不可能永远上涨,泡沫总是会破裂的”。但事实是,大城市的房价的确在一直上涨。

  房价会不会回调?一定会。什么时候?不知道。唯一可以确定的是:房价在每一次回调之后又继续超越成为一个新的高峰。美国经历了次贷危机的房价暴跌,现在已经回到2008年金融危机之前的历史最高点了,而且还在继续上涨。

  不只是美国的纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶,全世界主要大城市的房价都还在持续上涨,伦敦和英国平均房价也已经超越了危机之前的2007年。悉尼、墨尔本、堪培拉、多伦多、温哥华、新加坡、孟买等等大城市的房价都在持续上涨。

  这是因为:钱多了就不值钱。对应钱的一切东西都会变得更加值钱,尤其是不动产。

  全球主要货币越发越多,欧元区、英国、日本都在量化宽松,现在澳洲央行发现降息无效,也准备“直升机撒钱”。

  利率越调越低,日本、欧元区、瑞士、瑞典与丹麦央行均已实施负利率来遏制通缩,美联储也在评估负利率的可能性。

  中国也不例外,预计今年M2总量将达到157万亿元,增量接近18万亿元,权威人士说了不能搞大水漫灌,因此,下半年货币宽松会略微收窄,M2增速或将低于政府设定13%的目标达到12.7%。

  中国同样显示负利率,一旦进入,便是周期。

  当中国的钱越发越多、越来越便宜的时候,银行拿着大把的钱花不出去,利率也会下降,持有重资产的成本就越来越低,重资产就将变得越来越有价值。

  现在大家都在说轻资产模式的优越性,其实在住宅地产开发全价值链条上,从产品定位、规划设计、营销广告、中介代理、工程建设、品牌塑造、装修装饰、物业管理,甚至金融服务,所有乙方企业都是轻资产模式,现在回过头来看看,这些行业的企业都没有发大财。

  有个代理公司的营销经理,因为开发商销售不畅,要求供应商抵款,也被逼买了一套自己代理销售的楼盘房子,当时很痛苦,后来发现大赚一笔。

  因此,在资产升值更快的时代,轻资产不会是最大受益者。

  住宅开发商也都是轻资产模式,但开发商赚了不少钱,为什么?

  著名的经济学公式杜邦方程式解释得非常清楚,开发商的销售净利润率差别不大,或许可以差几十个百分点,但最重要的还是靠速度和杠杆赚钱。

  为什么开发商不持有住宅重资产?因为他住不了这么多(开玩笑的),其实是因为跑不快。如果持有太多住宅,就无法滚动发展、做大规模,也会有库存过大、现金流不足的风险。

  那么商业呢?商业是重资产,商业地产开发商为什么要持有商业?其实商业开发商刚开始也是轻资产模式,也是散售,但资产散售了就做不好、也不值钱,集中持有可以整体规划、整体招商、整体运营,更重要的是自持物业会带来未来资产的升值,也就是重资产升值。

  我们可以想象,地主(资本家)挣得钱更多还是管家(职业经理人)挣得钱更多?显然职业经理人不应该比大股东挣得更多,因为职业经理人(管家)是轻资产模式。

  如果我们再考察美国商业巨头西蒙公司的市值走势,可以发现,西蒙集团股价从2009年底的$81.47上涨到2016年上半年的$224.5,平均每年增长15.7%,显然这不是运营的租金回报率带来的,更大部分是持有资产的物业升值。

  澳洲商业巨头西田公司也是同样,他们的顾问王玮先生曾经说过:“2000年其管理购物中心87座,2015年仍然是87座,但资产总值从200亿美元增长到700亿美元,年均增长10%以上”。

  商业资产的价值在于物业升值 + 租金回报率。物业升值是随着城市房产价格上升而增长,未来重点一二线的物业升值都不会低。

  购物中心的租金回报率又能做到多少?

  新城控股做了一单类REITS,把上海青浦的新城吾悦广场做了资产支持证券,预期年收益率5.35-7.1%,可以说是首创了5个第一:首单民营房地产开发商为发起人的商业物业类REITs产品;首单以大型商业综合体为基础资产;首单以纯外部租户为主要现金流来源,不依赖于原始发起人的现金流补足;首单以交割持有物业方股权实现资产出表;最重要的是首单原始发起人有回购的权利而非义务,未来时机比较好,也可以再买回来,离真正的REITS可以说又近了一步。

  而新城控股在常州的新城吾悦广场做得更好,按投资额的预期总收入收益率今年可以做到8%以上,未来还会继续增长,即便我们考虑风险保障度、三四线城市物业升值折扣,基本上也可以达到资本市场所期望的类REITS条件。当然,前提是运营能力要跟得上。

  而未来购物中心的租金收益在提升、资产价格在增长,如果我们能够把资产回报率做到7%甚至更高,并享受房价每年上涨3-5%(这应该不是奢望),就可以达到10-12%的资本回报率,不到8年就可以收回成本,即便是三四线城市的购物中心REITS大概也不是问题了。

  资本市场的思维逻辑也在不停变化,也许不久他们就会发现,在不会停止的大水漫灌和资产荒的时代,恐怕没有比这更好的资产了。

  按照购物中心发展速度,不到十年时间,全国购物中心必将饱和。而目前,购物中心的建设速度正在放缓(数据来源:赢商网),这是源于对商业地产发展速度过快和竞争过于激烈的恐惧,也是很多中小开发商和运营商同质化与差异化竞争能力的势微,今后购物中心开业速度还会继续放缓。

  是退缩?还是加速?

  新城速度显示了我过去常说的:“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”,今年上半年全国商品房销售额增长42.1%,全国20强房企销售额平均增长80%,而新城控股增长144%,上半年就已完成280亿元,接近去年全年的水平。

  年初,新城控股聘请麦肯锡做了未来的战略规划,希望2020年达到千亿销售规模,并发展、管理大约100个新城吾悦广场,同时打造新城控股自己的金融体系,包括资产证券化、发起设立保险公司、建立平安新城控股投资基金、新城金融和发债,实现加快发展。

  借别人的钱,做自己的事!

  如果商业要做规模和速度,就必须通过资产证券化获得更多的滚动发展资金,迅速抢占市场空白点,就像过去两年新城控股进驻的长春绿园区、成都龙泉驿区、上海青浦区都没有成熟的购物中心,在完成购物中心全国化布局之后,或许我们还可以再回过头来,回购自己的REITS项目并享受重资产的物业升值。

  现阶段,还必须抓住机会、做大规模、做优运营、加速奔跑。

    来源:欧阳先声 - 欧阳捷

 

责任编辑:李欣

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