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怎样把房产转给子女最合算?
华夏经纬网   2016-11-15 14:29:48   
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  如何才能以较为合理的成本取得父母的房产,成为不少人关心的问题。通过对比发现:继承成本最低,赠与成本次之,买卖方式成本最高。每一种方式都有其可取之处,关键在于根据自身实际情况进行取舍。

  近日,本刊编辑部接到读者咨询电话,了解父母房产如何过户给子女方面的问题;同时,记者身边也有熟人讨论这个问题,大家关注的焦点都是怎样才能做到以最合适的方式并以最低的成本完成这项工作。

  父母房产“有偿”取得

  据了解,目前人们对父母与子女之间的财产转移方式较为关心,尤其是金额较大的房产。对于一线城市居民来说,一套房产动辄几百万元,部分面积较大、地段不错的住宅价值甚至超过千万元,因此继承金额如此巨大的财产,通过何种方式以最小的成本取得,确实需要认真思考。

  此外,出于其他需求,父母提前将房产过户给子女的情形也时有出现。最为常见的是子女结婚后购房在别处居住,但父母住房为学区房,为了方便孩子就近入学,所以父母也会提前将名下的房产过户给子女。

  就目前来说,子女取得父母房产的途径主要有3种,包括继承、买卖和赠与。每一种方式所对应的成本各不相同,而且所对应的条件也有所区别,所以到底采用哪种方式,则需要根据不同的情况采取有针对性的措施。

  3种方式成本对比

  每一种转让方式对应的成本不一样,总体而言,继承成本最低,赠与次之,买卖方式成本最高,下面我们就具体转让方式所需承担的不同成本进行详细分析。

  继承成本最低

  办理房地产继承过户需要产生一定的费用,主要包括房地产继承权公证费用、房屋评估费用及房地产过户费等。

  继承公证费和房屋评估费是继承过户中两项最大的成本。继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取,最低不低于200元。业内人士解释说,对于父母名下房产的价值,并非自己说了算,需经过具有相应资质的评估机构根据当前市场行情进行评估而定。通常情况下,评估价格与市场价相差不大,所以该费用可基本确定为按市场价2%来收取。

  房地产价值评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价的0.01%~0.5%不等。当然,评估价格越高部分,收取标准越低,如总价超过10001万元部分,按照0.01%来收取(具体见下表)。

  表1 现行房产评估的收费标准

  范围 标准 累计金额(万元)

  100万以下部分 5‰ 0.5

  100~1000万部分 2.5‰ 2.75

  1001~2000万部分 1.5‰ 4.25

  2001~5000万部分 0.8‰ 6.65

  5001~8000万部分 0.4‰ 7.85

  8001~10000万部分 0.2‰ 8.25

  10001万以上部分 0.1‰

  此外,继承过户时应承担过户税费,根据房屋评估价收取0.05%的合同印花税,同时还收取登记费和权证印花税等,后两项费用极低,可忽略不计。如以外环线以外一套总价为230万元的普通住宅为例,子女继承该房产时所需负担的费用不到7.4万元。

  买卖最为利索

  父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移。这种转让方式交易成本较高,但却为日后转让省下了不小的开支。

  记者通过咨询税务部门得知,父母将房子“卖给”子女,与普通的交易方式完全相同,并无明显区别,交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。

  房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满2年,且子女名下已有房产,那么,交易双方要承担3%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。举例说明,如有人将外环线以外一套230万元住宅(普通住宅)转让过户给子女,产生的税费包括契税:230万×3%=6.9万元;增值税:230万÷(1+5%)×5%=10.95万元;个人所得税:230万×1%=2.3万元,3项共计:20.15万元。

  不过记者了解到,有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价,因而税负水平大幅降低。如郑州(楼盘)、扬州(楼盘)等城市,父母与子女之间房产买卖转让,合同约定的价格总额可低至最低报税标准100元,这样,所有税费相加不会超过两位数,因而过户成本大幅降低。

  赠与费用不低

  赠与是一种较为经济的转让过户方式。据了解,赠与方式主要承担的费用包括契税、评估费、公证费及少量的过户费用。其中,税费收费标准为3%,房产评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价的0.01%~0.5%不等,公证费按照评估价的1%收取。同样以上述案例中总价为230万元的房产估算,采用赠与方式过户时,所需承担的税费约12万元。

  通过计算发现,以赠与方式将父母房产过户给子女,所需承担的费用较为适中。不过,这种方式完成过户,给日后转让留下了一丝隐患,因为需要极高的个税。税务部门有关人士介绍说,转让赠与类房产,需按照买入、卖出差价征收20%的个税,如果房产收入时总价较低而后大幅增值,届时所需承担的个税并不低。

  灵活多变选择办法

  如何才能选择到最佳的转让方式?成本固然是主要考察因素,但专家建议还应对自身需求综合考量之后再确定。

  子女继承父母房产,天经地义。但继承过户方式也存在一些限制,如果考虑为孩子就近入学急于落户而父母健在,则无法通过继承这种方式来完成过户,必须考虑买卖或者赠与方式。此外,这种方式也有一些繁琐的地方,即有遗嘱按照遗嘱执行,而无遗嘱时则按房产所有具有继承权人数平均分配,有时候独生子女仅有父母房产不到二分之一的份额。而且在子女办理过户时,还必须提供其他人对房产放弃继承的书面同意才行。

  买卖转让这种过户方式,尤其是在一些可自行确定合同价的城市,由于税费大幅降低,不失为一种上佳选择。但这种方式在很大程度上会受到政策影响,近期随着调控收紧,部分城市名下已经有两套及以上住房的子女,则会受到现有调控政策限制而无法实现过户,因此在无法通过继承方式完成过户的情况下,则只能通过赠与方式了。

  赠与方式简单便捷,而且所需承担的费用也不是很高,这种方式也值得考虑。尤其是在限购的大背景下,部分没有购房资格的外地人或者境外人士,可以通过这种途径完成过户。不过这种方式只适合考虑将房产留作自用或长期出租,而如果今后要出售,这种方式就不太适合了,未来所需面对的高额税费将会是一个不小的负担。

    来源:《理财周刊》 作者:甄爱军

 

责任编辑:李欣

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