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新一轮调控下 这七个城市房价仍可能上涨?(图)
华夏经纬网   2016-04-27 08:44:32   
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    转自微信公众号 盘古宏观PRIME(ID:Pangoal-Macro)

    资金政策驱房价,人口库存决涨跌 ——2016春季国内房价专题报告

    盘古宏观团队:张明、郑联盛、杨晓晨、周济

    摘要

    历年房价波动呈现出明显的周期性趋势。每个完整的周期长度约为三年。当前上涨趋势已接近历史峰值,即将进入减速期,跌势可能在半年至一年之后形成。

    本轮涨势由信贷政策和资金驱动,是前期去库存政策的产物,而非房地产行业在低迷期后的自然复苏。房价上涨帮助地产行业提前结束筑底过程,的确达到了去库存的效果。但是,资金驱动的“杠杆牛市”是否会给未来埋下隐患,依然需要管理层谨慎对待。

    不同城市间房价涨幅的结构化差异可以通过常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量等因素得到解释。这些指标为分析住房需求和供给提供了良好参考。通过对35个大中城市进行分析排序,我们认为厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津(依次排序)与北上深具有类似的结构性优势,房价仍然具有上涨潜力。但投资时应同时考虑已经临近的周期回调因素,不可盲目追涨。

    一、 房价波动的长期趋势

    我国房地产价格变化存在明显的周期现象。通过观察图1中70个大中城市住宅价格指数的变化,我们发现以下规律:首先,一个完整的价格变化周期长度约为3年,主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成。每个阶段持续约0.5~1年。第二,最近一次房价加速下跌始于2014年三季度,并于2015年2季度达到峰值。之后房价企稳回升。以前几轮周期作为参考,可见当前已接近本轮加速上涨的峰值阶段,即将进入减速上涨期,跌势可能在半年至一年之后形成。第三,在加速上涨阶段增幅明显的城市,之后都会经历同样显著的增速停滞。因此,这些城市房价的变化是良好的观察点。如观察到这些城市上涨后出现了明显的增长停滞,就可以判断房价周期已进入减速上涨阶段。

    图1:70个大中城市新房与二手房住宅价格指数(月同比)

盘古宏观:资金政策驱动房价 人口与库存决定涨跌

数据来源:Wind、PRIME。

    图2:70个大中城市新房与二手房住宅价格指数(月同比,平均数与中位数)

盘古宏观:资金政策驱动房价 人口与库存决定涨跌

数据来源:Wind、PRIME。

 

 

责任编辑:李欣

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