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新一轮调控下 这七个城市房价仍可能上涨?(图)
华夏经纬网   2016-04-27 08:44:32   
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   三、房价增幅差异的结构化原因

    市场为何选择深圳?深圳房价飙升,一种声音认为香港的房市下跌导致撤离的资金大量配置深圳房产。我们认为这种观点值得商榷,原因有二:其一,资金的大类配置可选种类繁多,选择房产一定源于较高的升值预期,被动配置的可能性较低。其二,资金的流动不受地域限制,不存在从香港撤离后只能就近配置深圳房产的逻辑。那么,市场基于何种内在逻辑选择深圳?为此,我们选取了35个大中城市作为样本,包括主要的直辖市、省会城市和计划单列市,比较其各种统计指标,尝试得出一些有益结论。部分大中城市如苏州、无锡、佛山、温州等由于数据分散,存在统计口径和易得性方面的问题,因此未列入比较范围。

    分别从需求和供给角度看,市场选择深圳的原因可大致归结为以下几点:

    需求角度之一:外来常住人口是刚性购房需求的主要力量。相比户籍人口而言,外来常住人口有着更广泛的购房需求。这是由于户籍人口通常拥有家庭提供的存量住房。因此,在常住人口中户籍人口占比越低,说明城市潜在的购房需求越强烈。图6即是以常住人口与户籍人口之比衡量的购房需求。可以看到,深圳的常住人口约为户籍人口的三倍,即外来人口两倍于户籍人口。这一指标远高于其他城市,造就了巨大的购房需求。北京和上海房价飙涨程度仅次于深圳,同样在图中名列前茅。

图6:35个大中城市常住人口与户籍人口之比

盘古宏观:资金政策驱动房价 人口与库存决定涨跌

数据来源:CEIC、PRIME。

    需求角度之二:就业人口数量是购房者数量的根基。就业人口是刚性需求的主要来源之一。就业人口占比高的城市具备更广泛的消费基础。如图7所示,深圳的就业人口比例超过80%,名列第一,城市年轻化程度较高。

图7:35个大中城市就业人口数量与常住人口之比

盘古宏观:资金政策驱动房价 人口与库存决定涨跌

数据来源:CEIC、Wind、PRIME。

    需求角度之三:房价中金融属性越显著的城市,越容易受到杠杆牛市的撩动。房价偏离收入越远,购房者越要借力杠杆才能完成交易,投机型或刚需型购房者皆是如此。因此,当“首付贷”、“首付比例降低”、“贷款利率下降”等利好杠杆的措施出现,也就直接刺激了购房消费。

    我们认为,促成杠杆交易需要两个要素:明确的上涨预期(至少是短期),和适合的杠杆。在众多杠杆资金的参与下,上涨和下跌预期也很容易被放大。对于房价偏离收入越大的城市,杠杆利好和被放大的预期一方面给刚需购房者带来恐慌情绪,另一方面也给投机者带来远高于工资收入的短期浮盈,于是更加强化了购房需求和上涨预期。

图8:35个大中城市房价收入比

 

责任编辑:李欣

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