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新一轮调控下 这七个城市房价仍可能上涨?(图)
华夏经纬网   2016-04-27 08:44:32   
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盘古宏观:资金政策驱动房价 人口与库存决定涨跌

数据来源:Wind、PRIME。

    供给角度:广义库存和人均广义库存是房屋供给的基石。广义库存是指待售面积与施工面积之和。人均广义库存是指广义库存与常住人口之比。库存量是供给侧最重要的衡量指标,基本已获得市场共识。但直接在城市间比较库存量由于不能剔除城市规模因素,因此得到的结论也将有所偏差。为此,我们倾向于比较人均库存。从结果看,深圳、北京、上海虽然库存量位于大中城市中游水平,但人均库存却位列全国最低水平。在人均库存较低的城市购房时容易有“抢购”的感受,由此产生的紧张情绪将会促进房价上涨。

图9:35个大中城市广义库存

盘古宏观:资金政策驱动房价 人口与库存决定涨跌

数据来源:CEIC、Wind、PRIME。

图10:35个大中城市人均广义库存(以常住人口计)

盘古宏观:资金政策驱动房价 人口与库存决定涨跌

数据来源:CEIC、Wind、PRIME。

    综上,我们认为常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量是产生本轮上涨结构性差异的重要因素。常住/户籍人口比例越高,就业人口比例越高,房价收入比越高,人均广义库存量越低,就越容易形成局部快速上涨趋势。此外,我们推测各地限购政策的放松程度、取得银行贷款的难易程度也分别从供给和需求侧对房价变化趋势产生重要作用。但这两项指标或是难以量化,或是难以取得,因此仅作为分析具体城市房价时的定性参考,不在本文中进一步展开讨论。

 

责任编辑:李欣

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