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房企涌入长租公寓红海:盈利是明天的问题
华夏经纬网   2017-09-13 11:43:01   
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  长租公寓入红海: “盈利是明天的问题”

  陈淑贞

  [万科的半年度报告显示,由于长租业务的发展,公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。]

  房地产行业擅长创造纪录、刷新纪录,开发商把过往专注到销售规模的热情延伸到长租公寓上,酿成一个个长租公寓的保有规模。它们绝大多数从零开始,但又很快勇气十足地喊出“十万间公寓”的目标口号。

  万科、碧桂园、中海、龙湖、招商蛇口、佳兆业等主流开发商已先后加入长租公寓的新战场,在一二线城市做弄潮儿。而蓝海和红海只有一线之差。显然,留给开发商思考的时间已经不多了,2017年7月开始,接二连三的租赁政策出台,催促更多开发商上路。

  但行业匆忙,仍需理智。决心于投奔怒海的开发商必须自我回答关于业务盈利的关键问题:习惯了高周转、赚快钱的运营模式,能否适应回报周期长、利润率低的长租公寓行业?企业能够承受多长的微利甚至亏损的过渡期?

  抢占长租公寓高地

  深圳大芬,因每年生产和销售的油画数量以百万计,有“中国油画第一村”之称。大芬地铁站C出口继续前行,路过新楼盘倚龙华庭,继续直行数百米,路过一个报刊亭,一个卖花姑娘,还有信和购物广场后,到达茂业城。

  茂业城是1995年建的老小区,链家二手数据显示,目前茂业城的成交均价约为30465元/平方米,几乎是大芬均价最低的二手小区。而马路对面的星都豪庭,二手均价已达49567元/平方米,茂业城斜对面的桂芳园小区均价也已接近43000元/平方米。

  龙湖长租公寓“冠寓”选址于此,在今年3月,以租赁方式签下茂业城小区内一栋1~8层的物业,改成480个单间公寓出租。第一财经了解到,冠寓大芬店将在9月15日正式开业。换言之,从项目签约到开业,龙湖在大芬店上付出的时间约为6个月,与行业平均水平相当。

  天下武功,唯快不破,这个原理安放在长租公寓领域同样奏效。

  关于长租公寓成本的计算,从运营方从原业主处拿下房源的那一刻开始。过往,业内对长租公寓成本的计算,主要关注其房源租金以及装修成本,但时间成本却往往被忽略。但实际上,缩短开业时间,相当于减少回报周期。

  建筑面积在30~35平方米之间的大开间,精装,拎包入住,房间里的过道同时充当厨房。房间之外,公寓项目里,留出一定的公共空间,用作配套设施(咖啡厅、健身房或其他社交性场所),冠寓产品与市场上多数长租公寓产品相似。

  随着行业玩家增加,大量复制拓展下,公寓与公寓间的区别不大。价格差多数由房间面积和区位地段拉开。更深刻影响长租公寓的品牌和口碑的是运营方的服务水平,但这个重要的隐性因素要慢慢培养和体现。

  龙湖深圳公司总经理张智聪曾告诉第一财经记者,目前为止,龙湖已在深圳拿下6个长租公寓项目,除了大芬项目外,还有后瑞和平湖等5个项目。张智聪透露,这6个项目一半是重资产项目(自持),一半是轻资产项目(租赁)。

  9月15日,冠寓后瑞店和大芬店同日开业,此后,龙湖在深圳的长租公寓项目将逐渐进入开业状态。在此之前,9月2日,冠寓在北京的首个项目正式亮相,是龙湖在北上广深推出的第一个长租公寓项目。而龙湖正式提出以冠寓为品牌进军长租公寓,是在2016年8月。

  一年铺垫,多点开花,这是龙湖的速度。但行业有行业的节奏,2017年7月开始,自中央到地方,租赁政策接二连三出台,原本想“再等等看”的房企们已经坐不住了。

  2017年8月,多家房企在业绩发布会上宣布布局长租公寓,如中海、越秀、碧桂园等。部分房企,连战略、目标城市、盈利模式都尚未思考清楚,多少显得行色匆匆。

  行业中,原本主要由如魔方、YOU+等长租公寓运营方参与,如今多了开发商、中介的加入,热闹又拥挤。

  碧桂园希望长租公寓业务可以成为公司业绩发展的新的增长点。碧桂园深圳公司长租事业部总经理白洋透露,今年4月,碧桂园已成立长租事业部,在深圳,很快就有公寓项目落地。

  魔方副总裁陈雷表示:“开发商大肆加入这个市场,魔方想要在二级市场上获得房源,已经越来越困难。我们接下来会挖掘更多拓展渠道,未来的方向之一,便是加强与地方政府的联系,在公租房等保障性住房上展开合作,获取城市公租房的运营盈利权。”

  盈利是明天的问题

  越秀地产董事长张招兴告诉第一财经,随着租售并举模式的推行,行业逻辑改变在即。

  合屋创始人、CEO罗凤鸣认为,不论是从政策、开发商纷纷布局,还是行业资本并购的探索等角度而言,今年都是中国住房供应市场供给侧改革最具代表性、转折性的一年。

  问题是,当改变发生时,谁能决定行业的进程,谁能为行业探索出一条可行的盈利路径?

  长租公寓运营方一开始进入这个行业就是打着情怀的旗号:给都市里漂泊的年轻人一个家。但无论再加多少情怀,成本与盈利,始终是商业世界里逃避不过的关键问题。

  因为开发商等新运营方的加入,长租公寓行业获取房源的成本大大提升。世联行(12.100,-0.08, -0.66%)早在今年年初已表明,深圳、上海等城市获得房源的成本太高了,即使年轻人多、市场大,也不会重点布局,相反武汉等二线城市的盈利水平就好看很多,是世联行重点布局的城市。

  世联行最新的数据显示,2017年上半年,公司资产服务业务毛利为亏损3336.64万元,同比下降211.91%,主要是因为报告期公司积极拓展公寓管理业务,支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用增加所致。

  今年上半年,世联行公寓管理业务收入同比增长494.78%至6767.28万元,但成本也同比增加了11276.57万元。

  世联行董事、总经理朱敏表示,目前,红璞公寓尚未形成完整的盈利周期,但现阶段公寓业务暂时的亏损在公司可控制的范围内,同时其他盈利业务会对出现阶段性亏损的红璞公寓业务进行补充。

  万科的半年度报告也显示,由于长租业务的发展,公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。

  龙湖索性放弃了在3年内盈利的想法,把冠寓的动态投资回收期设定为五到六年。

  以冠寓大芬店为例,张智聪告诉第一财经,“大芬店店址原是茂业城中独立的一栋,但获取成本不便透露。”目前,大芬店租金约为2850元/间,根据朝向、楼层的不同,有数百元的浮动。此外,租金需另缴服务费、水电费等。张智聪表示,目前没有明确的盈利目标。

  龙湖冠寓的整体目标是到今年年底开业15000间,中期目标是突破5万间,并在2020年成为业内前三名,租金收益超过20亿。

  整体而言,长租公寓的装修成本多数为1万~2万元/间的水平,而获取房源的租金成本也跟随市场行情波动,只有资金成本,每个运营方的水平不同,这将是长租公寓盈利水平的关键。

  相比单纯的长租公寓运营方,开发商最大的优势在于超低的资金成本,这意味着开发商能获得更大的盈利空间。

  陈雷表示:“去年年底,魔方发行了首轮ABS,这是整个公寓行业里的第一单。我们把200多家门店中的30家未来5年的营业收入打包成ABS去募集资金。魔方的回报周期在5~6年间,但(为了拓展规模)每年要开一两百家门店,我们的钱不够投资,接下来还会把门店的收入打包,继续发行ABS。”

  但一家同样布局长租公寓的房企高管则对记者表示:“我们不需要发行ABS,我们有其他渠道的更低廉的资金。”

  那么盈利问题呢?他回答,“明天的业务留待明天再说。”

    来源:第一财经日报

 

责任编辑:李欣

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