文化 古今杂谈
古人置业:明朝禁官员在任职地买房 晚清可分期
华夏经纬网   2016-09-28 09:01:04   
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  最近,房地产再次成为人们谈论的焦点话题。作为与人们生活休戚相关的最重要的财产之一,房子历来备受关注。

  在封建社会,为了便于统治者的管理,大多采取限制人口流动的办法,由此形成了有着一千多年历史的“求田问舍,先问亲邻”的制度,即在买房和买房时,要先问问族人和邻居是否答应。

  随着社会的不断发展,人员流动更加频繁。民国时期,不动产登记以及上海的银行按揭等政策,使得当时的房地产交易出现了新的特征。

  1 古时卖房 先问族人和邻居买不买

  在古代,因为生活的需要,也会有房产的交易,但整体来说并不像现在这么频繁和规范,在封建社会里,统治者出于管理的目的,房产交易还有一些限制措施。

  西汉建立不久,大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候,朝廷颁布了如下规定:“欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》) 这条规定的意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

  为什么会出台这样奇怪的限购政策,概括起来,有两个原因:

  首先,西汉初年土地私有化还不明显,政府不希望再出现土地兼并的状况,所以政府一方面限制出售:“受田宅,予人若卖宅,不得更受。”(《二年律令·户律》)凡是国家分给你的房子或宅基,你可以卖掉,但是卖掉之后就不能再申请分配了;另一方面限制购买,“不比其宅,勿许。”

  其次,出于管理的需要。西汉登记人口和房产,用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税,少报人口和房子怎么办?不怕,政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻居,以资奖励,这叫“举发”。限制你只能购买紧邻的房子,等于是把你和你的家庭固定到了一处,这样一来,邻居便于检举,政府便于管理。

  进入唐朝,政策又变了。这期间,出台了一种持续了一千多年的限购政策,用八个字来总结,叫做“求田问舍,先问亲邻”。唐朝的规定是这样的:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)意思是说,全国不管哪个城市,包括土地和房产,想出售,先问你亲戚和邻居买不买。

  五代十国的规定更加细化,卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。

  宋朝比五代十国时还要细致,还明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。

  元朝时规定,光口头上征求亲邻同意无效,还得立一张“问账”,让族人和邻居在上面挨个签字,大伙都同意你卖房了,你才能出售。明朝的规定跟元朝相同,事实上,一直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续。

  民国初年,北京有个锦什坊街,锦什坊街有个马勺胡同,马勺胡同里有个小院,小院里盖了四间瓦房。这四间瓦房的主人姓胜,叫胜奎,满洲人。在满清倒台之后,胜奎丢了铁杆庄稼,坐吃山空,到了民国三年,不得不把小院卖掉。卖了多少钱呢?纹银225两。胜奎的房子卖钱不多,费的麻烦却不少。满清刚成立那会儿,限制旗人卖房,真要卖,只能卖给旗人,不能卖给汉人。乾嘉(乾隆和嘉庆两朝)以后,这个禁令形同废纸,政府的限制没了,亲族和四邻的限制仍然存在。胜奎为了卖房,得给本旗都统、本甲佐领送礼,给堂哥堂弟堂伯堂叔送礼,给周边的街坊邻居送礼,换来他们的书面同意后,才能把房卖出去。

  因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。1949年之前,有人在买房前,先在报纸上刊登启事,让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系,如有意见赶紧提,别等成交之后再找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》,民国时期上海《申报》、重庆《新民报》等报纸也经常刊登类似启事)。

  买卖房屋,只要买主卖主两厢情愿就足够了,干吗还得经过卖方族人和邻居的同意呢?概括来讲,原因也很简单:首先,为了保护宗族财产不流失。古代中国没有明晰的完全属于私人的物权,不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的,尤其祖辈遗留的房屋,如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗,出于维护基层稳定的目的,地方政府要求“求田问舍,先问亲邻”。

  其次,人为设置亲邻障碍,减少住房交易,必定增加居民迁徙的难度,这样把百姓都固定到土地上,统计人口也好,征收赋税也好,勘破案件也好,都变得很容易。

  2 明朝禁止官员在任职地买房

  从元朝开始,还出现了一种有趣的限制购房政策:不许当官的买房。

  严格讲,不是禁止所有官员买房,而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房(参见元刻本《大元圣政国朝典章》卷19《禁官吏买房屋》)。元朝制定这个规定,是有原因的:其一,蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋,在战乱中,平民死伤无数,那些平民的房子也因为无人看管而收归朝廷。在元朝初年,朝廷手里就握有大量房子,可以随心所欲地分给官员。换句话说,大多数蒙古官员都能分到房子,没必要再去购买。

  其二,南宋灭亡后,一些蒙古人跑到江南做官,这些官员嫌分到的公房太小,就出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要,还强奸杀人;购买民房的蛮横无理,譬如一套房市价十万,他们只给五千,甚至一分钱不给,弄一张假合同,逼着原业主签字画押,那房子就成他的了(参见《至正直集》卷2《宋末豪民》)。这些蒙古官员激起了极大民愤,各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨,元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

  到了明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝的规定是这样的:

  “凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)敢在工作所在地买房,让朝廷得知,扒光屁股打五十板,开除公职,最后还要没收你买的房子。

  清朝的规定除了照搬明朝上面这一条法律外,还对旗人有所限制。

  “旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)凡旗人去外地工作,胆敢在工作所在地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房,当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房的旗人一起受处分。

  原因其实很简单:官员受贿的形式多种多样,唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清,既然难查清,干脆就不让他们在工作所在地拥有房产。不管是谁,只要在任职地买了房,就默认他是贪污,就摘他的乌纱帽,打他的屁股,没收他的房子。

  更有意思的是,在乾隆时期,不光严禁旗人在工作所在地买房,还严禁旗人官员带着年满十八岁以上的儿子上任。旗人在外地做官,其儿子(也包括孙子、侄子和外甥)如果不到十八岁,可以跟着他在工作所在地居住;如果超过十八岁,必须送回北京。

  为什么会有这样的规定呢?跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据《乾隆实录》记载,旗人在外地做官,其子弟如果跟着上任,则会祸害地方百姓,碍于旗人官员的面子,地方又很难惩罚他们,乾隆思来想去,干脆把这帮“衙内”留在北京,强迫他们跟他们当官的爹分开。因为北京是天子脚下,旗人子弟再横,也不敢在皇帝跟前发威,这样管束起来就容易多了。

  3 晚清可分期买房 民国上海可按揭

  现在人们买房,钱不够,可以分期,也可以按揭。分期是直接跟开发商打交道,把不能一次付清的房款分开来交;按揭是先让银行代付,把房款一次付清,然后每月还钱给银行。追溯历史,分期和按揭都不是新鲜事物,分期购房曾经在满清时期的北京盛行,按揭购房曾经在民国时期的上海盛行。

  满清时期北京的分期购房,仅限于旗人。满清前期对旗人施行的是免费分房政策,原则上,一品官分20间,二品官分15间,三品官分12间,四品官分10间,五品官分7间,六品官分4间,八品官分3间,九品官和没有品级没有工作的普通旗人每人分两间,只要是旗人,人人有房住。

  后来公房不够分了,旗人内部苦乐不均,清廷开始搞房改,免费分房变成了“福利购房”——朝廷按优惠价把公房卖给旗人,一家只许买一所,不许多买,不许骗购。然而即使按优惠价,也有一些旗人买不起,不能一次缴清房款,于是从乾隆年间起允许分期,房款在千两以上的,可以首付一半,剩下的8年之内付清。

  嘉庆即位后,旗人分期购房成为定例,无论总价多少,都是首付一半,还款期限则视房款而定,500两以上的7年付清,300两以上的6年付清,100两以上的5年付清,如果房款在100两以下,限4年付清。旗人分期购买公房无需付给朝廷利息,只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了,这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。

  进入民国,分期购房不常见,按揭购房却在上海流行过。

  民国十六年,著名中医陈存仁在上海老城区买房,一幢两层小楼,卖方喊价25000块大洋,陈存仁手头只有5000块,从朋友那儿借了10000块,钱还是不够,只好先签房契,然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押,替陈存仁付清了余款,陈某住进新房之后,再向钱庄还本付息,什么时候清账,什么时候拿走房契。这就是典型的按揭购房,只不过当时办理按揭的是钱庄,而不是银行。也有银行提供按揭服务的,像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行,都有按揭项目。

  1936年3月4日的《申报》评论说:在上海买房跟在其他城市买房不一样,在其他城市买房,必须攒够全款,所以房地产交易量不大,房价也不是很高;而在上海,“以三四成之垫本,即可购置产业,向中外行商押抵六七成之借款”,只需要首付30%到40%,就能去中外金融机构办理按揭,买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀,原因之一就是可以按揭。

  身在北京的鲁迅就没有这么幸运。1919年底,鲁迅在北京八道湾买房,买的是一处四合院,前后三进,房子二十多间,总价3500块大洋。除了这笔房款,鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金,办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税,另外为了安装自来水,还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费,几项开销加一块儿,差不多4000块大洋了。鲁迅刚上班(此前因为辫子军进京,鲁迅从教育部辞职),没那么多积蓄,把绍兴老家的祖宅卖了,还是没凑够,只好去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款,为期3个月,月息“一分三厘”。

  一分三厘就是1.3%,折成年息是15.6%。现在去银行办按揭,为期10年或者15年,年息也不到13%,而鲁迅短短3个月的贷款,年息竟然超过15%,利息实在是高。

  不是银行坑鲁迅,在整个民国时代,银行的利息都比现在高得多,以当时天津、上海、北京三地的国有银行为例,为期一年的普通贷款,利息最低10%,高的则在16%以上。而且还得有地契、商铺、定期存折之类的物品做抵押,要是没有抵押,就必须有富商或者知名人士做担保。而当时民间高利贷的利息,月息一般高达8%,还是“驴打滚”的复利,折成年息在150%以上。

  4 孙中山呼吁不动产登记

  古代中国没有房管局,也没有房本,古人买卖二手房,其产权证明主要就是那张房契,如果要过户,只能让房契过户:买卖双方重新签一张房契,然后去衙门缴纳契税,让县太爷在房契上盖一个红戳儿,再撕下房契的存根部分,留在县衙里作为备案就行了。

  想让房契过户,必须得缴契税,这个规矩从北宋一直延续到清朝末年,其中契税税率一直在变,最低2%(宋仁宗即位时),最高9%(康熙平三藩的时候),再加上各种各样附加税,最多能占购房款的16%。

  为了省下这笔钱,古人买房往往并不过户。房产交易不过户,遇到购房纠纷会非常麻烦,所以从北宋到清末,历代政府都在劝说购房者过户,这样做一是可以减少纠纷,二是还能增加政府的契税收入。

  问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑,档案管理异常混乱,县官每隔两三年就能换一届,假如新上任的县太爷是个糊涂蛋,是极有可能把购房者留作备案的房契存根(清朝称之为“契尾”)弄丢的。存根丢了,新业主的不肖子孙再把房契弄丢了,从此无凭无据,你说房子是谁的?《名公书判清明集》、《三言二拍》这些书里,房产纠纷俯拾皆是,其中关键原因就是交易混乱、产权不明等原因所导致。

  进入民国,孙中山先生为了厘清产权,减少纠纷,呼吁进行不动产登记。各地政府先后响应孙先生的号召,纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”,让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值,登记处或者登记局先审查,再公告,确信没有产权纠纷了,再登记备案,最后发给业主一张《不动产登记证》。

  1925年4月,北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告,是用白话文写的:

  “本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度,已经印发过十几万张传单,对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后,关系很复杂,有补签的,有失契的,有盗典、盗卖、盗押的,打官司的实在不少,一经登记处登记,权利就算是永远确定了,什么盗卖伪造的事情均敢保其没有,即万一遇到兵灾水火,契据丢失,不须登报声明,不须找铺保补契,就可以对抗第三人。从本年4月1日起,土地房屋每价值千元,只收一元登记费。”

  这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处,也公布了不动产登记的收费标准:土地房屋每价值一千块大洋,登记费只收一块大洋,千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢?那时候的做法特别简单,法院不去估价,完全靠老百姓自己申报,报多少钱就是多少钱。

  那有人说了,既然报多少就是多少,为了少缴费,就使劲往少里报,可以吗?可千万别这样,因为孙中山给民国《土地法》有规定:只要业主申报的房价明显低于市价,政府就有权利按照他申报的价格强行征收。

来源:北京晚报 

 

 

责任编辑:虞鹰

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