王建民：台湾房地产市场发展的经验与启示

    作者 王建民

     大陆各地房价的持续上涨，让民众对未来大陆房地产市场发展出现许多担忧。那么，对岸台湾房地产市场的发展历史与经验教训，对大陆未来房地产市场的发展与走向具有一定的启示意义。

    （一）台湾房地产市场发展景气循环有明显的周期性：一般是房价上涨—政府出台政策抵制房价——房价回稳——房价下跌——政府采取措施鼓励购房、刺激房价——房价上涨——再抵制房价，形成典型的周期。而内外经济大环境，又对周期性长短产生影响。有长周期，也有短周期。

   （二）经济增长繁荣与房地产市场呈现正相关关系

    总体经济好，市场繁荣，房地产市场也才会景气；否则总体经济不景气或衰退，则难支撑房地产市场的发展与繁荣。据专家研究对台湾房价与GDP的相关性分析，呈现强相关性。1971-1980年，台湾经济增长9.6%；1981-1990年平均增长8.1%，1991-2000年平均增长6.4%，2001-2008年平均增长4.3%，马英九执政时期2008-2015年平均增长3%左右。房地产价格显著上涨，常常发生在经济繁荣时期。

    一般讲，在经济快速发展与居民收入较快增长时期，房价上涨较快，但市场与价格波动大（台湾70年代到80年代差不多20年时间）。在经济发展进入中低速增长后，房价波动变下，很少有大起大落的变化特征，总体房价是在波动中上升（台湾自上世纪90年代开始到目前）。如此观察，大陆房价大涨以2005年开始到2016年只有10年多点时间，可能还会有一股上涨空间，预示未来五年后可能进入小幅波动期。

     不过，房地产在整体经济中的地位随着经济阶段性发展会下降，不会一直成为支柱性产业。如今，台湾房地产在国民经济的地位与影响非常有限，房产与房价不再是经济业与民众主要关注的核心议题。

（三）房地产价格的持续大涨，迟早会发生房地产泡沫，但不动产仍最保值

    就日本与台湾经济或房地产市场发展经验观察，在经济经历一段繁荣与房价大涨之后，会出现泡沫破灭现象，房价会持续或显著下跌。大陆房价一波接一波上涨，虽有调整，但还未出现重大泡沫（海南与北海只是早期不成熟下的局部泡沫），专家的多次预测都以失败教给，尤其是京沪指标性城市房市更为典型。就台湾经验看，未来大陆发生房地产泡沫的可能性是存在的，可能遇到重大经济事件就会出现。一是未来房地产税的正式实施或经济的硬着陆等都有可能导致房地产泡沫破灭。二是地产企业高负债、高杠杆一旦遇到资金链断裂，可能引发房市出现逆转。

    不过，以台湾房地产市场发展经验看，房价有涨有跌，但涨多跌少，有多次暴涨但很少有多次暴跌；涨价次金数远多于下跌次数，涨幅远大于跌幅，长期房产升值，就是说不动产仍是最保值的资产。同时，房租收益远远追不上房屋涨价收益。

    （四）地区或城市房价差异显著

   海岸两岸房地产市场在这方面的情况非常相似。北京与上海的房价似只涨不跌，一轮又一轮的上涨，房价已超过许多发达国家城市的房价。但本部的西安与重庆也是国际级的大都市，不论经济形势如何，房价涨不起来。近年重庆市经济增长最快，但房价却没有明显上涨（目前平均每平6300元，新房7500元）。

    台湾岛本来就不大，但各地区或主要城市房价相差甚大，长期存在。总体上是从南向北房价呈现显著上涨趋势：台南市、高雄市——台中市——台北市、新北市与桃园市。其中以台北市为中心及周边地区房价坚挺，一直呈现较快上涨态势。而高雄市与台南市近20年来没有明显变化，一直处于低位。这与经济发展程度、人口流动与收入水平有密切相关。台湾人口流动呈现由南向北转移过程，而且台北市、新北市与桃园市成为人口主要流入地区，也是房价一直坚挺地区。作为台湾第二大城市的高雄市房价一直上涨泛力，关键在于以传统产业为主，缺乏新兴高科技产业，人口相对老化，增长慢。

    （五）后工业化时期非经济因素与拆迁问题对房地产开发影响增大，增加时间与资金双成本

      一是进入后工业化社会之后，房地产开发，很少再有成片空地或大规模的房地产开发，主要是旧城改造或旧房拆迁改造的房地产开发，开发面积与楼盘规模较小，但拆迁成本大。台湾最具争议拆迁案是台北市文林苑拆迁改造案。这个拆迁案从到2007年签字同意拆迁改造，到2016年完成建房交屋整整10年时间，房价上涨了3倍，从改造前每坪30多万元涨到2016年9月每坪95万元。另一个最具争议的拆迁案是台北市场永春都更案，持续16年，2016年8月最后一个“杀钉子户”或“拒迁户”被强制拆除，才于2016年9月开始动工兴建。二是非经济因素如政治、社会因素对房市政策与走势有重要影响。近年来台湾的“打房”政策与房价下跌、房市走衰，是公民运动、居住正义社会政治气氛压力下造成的。柯文哲当选台北市长后，向开发商宣战。日胜生公开在台北市三个开发案被市政府起诉，日前法院判赔33亿元，公司无奈决定以赔款方式放弃三个开发案。远雄大巨蛋开发案（棒球馆）更是民粹政治下的恶例，经过2年多时间的纠缠与斗争，台北市政府决定与远雄解约，十多年工程建设不知未来的结果。三是当局在民粹压力下强势“打房”，不断增加社会住宅，影响房市。解决拆迁争议的经验是，须有完备的法律规定，同时严格依法行使，不应受非经济因素（如政治、社会）干扰，否则后遗症会严重。

   （六）完善的税收、政策体系是房地产市场健康稳定发展的关键。房地产政策调控是一个持续不断的过程，刺激与促进交替使用。台湾调控房价政策手段比较有效，每次房价大涨之后（一般在三年时间），在抑制或打压政策措施下，房价就迅速回稳。不像大陆房价，调控政策效果有限，几乎每次调控还会造成房价的新一轮上涨。台湾的经验值得重视，多管齐下，行政、信贷、税收等措施均须使用。

    台湾财政与税收制度较为健全，不存在土地财政问题，地方政府不会通过炒作或出让土地支持财政，因此地价未成为导致房价持续上涨的重要因素，地价有涨有落，并不是一直大涨。

    （七）房地产证券化逐步成为新的趋势

    房地产证券化对拓宽房地产投融资渠道、分散房地产市场风险、健全房地产市场机制及增加民众投资理财等具有重要意义。2002年7月，台湾“行政院”通过“不动产证券化条例”，2003年完成立法，随后实施，对激活房地产市场发挥了重要作用。台湾先后发行“富邦1号”、“国泰1号”、“新光1号”等房地产信托投资基金（REITS），整体收益率在3%左右，在台湾利益1%情况下仍属较好收益率。

     大陆房地产市场发展与台湾上世纪80年代未期与90年代初期的暴涨与随后泡沫破裂阶段的情境有类似性，但因经济体制与大互不干涉的差异，仍无法完全类比，形势更为复杂。但台湾房地产市场发展的诸多经验与教训，仍有重要的参考价值。      

    华夏经纬网专稿 如需转载请注明来源