堂堂加集团吴嘉庆博士：《面向商办楼宇存量更新的线上线下一体化智能解决方案》

近日，中国房地产业协会智慧建筑研究中心，举办了“双碳目标和智慧建筑”创新研讨会。

上海市住建委科技信息处马康玉处长、中国房地产业协会智慧建筑研究中心副主任魏琨出席论坛并致辞，堂堂加集团联合创始人兼CTO吴嘉庆博士受邀发表《面向商办楼宇存量更新的线上线下一体化智能解决方案》主旨演讲，同时，境内第一本《智慧建筑评价标准》的编著专家、地产开发商、系统解决方案及系统供应商等受邀参会，众与会者就地产数字化及智慧建筑的政策与标准、设计与运行、实施项目情况、创新技术与工艺等内容激荡智慧。

上海市住建委科技信息处马康玉处长在论坛上表示，上海正朝着建成具有世界影响力的国际数字之都的目标努力迈进，市住房城乡建设管理委也已于去年12月发布了《上海市住房和城乡建设管理行业数字化转型实施方案》，她鼓励建筑行业与信息技术、绿色节能技术等深度融合，以智能、绿色、融合为目标，推动全行业数字化转型升级。

▲马康玉处长发言

中国房地产业协会智慧建筑研究中心魏琨副主任在论坛深度解析了国内智慧建筑相关政策、智慧建筑白皮书以及国际智慧建筑相关技术、标准体系，分析智慧建筑发展现状和前景，并系统介绍了由中国房地产业协会发布的国际首部《智慧建筑评价标准》T/CREA002-2020。基于此标准开展的智慧建筑试点项目、智慧建筑标识评价、智慧建筑培训、智慧建筑信息系统建设(包括智慧建筑网、智慧建筑评价系统、智慧建筑考试培训系统等)等系列工作，促进了我国智慧建筑的高质量发展，助力实现双碳目标。

▲魏琨副主任发言

受邀参加主旨演讲的堂堂加集团是面向“快”公司的敏捷办公服务平台，在楼宇更新改造细分赛道已持续耕耘六年，旗下堂堂加智造专注于智慧楼宇更新改造，自主研发的“芯楼管家”平台力求通过数字化技术赋能楼宇空间，秉承“智能化”、“专业化”、“用‘芯’化”理念加持实体空间的运维，全面提升企业在环境、社会责任、公司治理的效率，助推整个行业的双碳目标实现。堂堂加集团吴嘉庆博士在此次论坛中详细的剖析了国内楼宇拐点时代、分享了自己的一些思考及解决方案。

▲吴嘉庆博士发言

以下为原文实录(部分删减):

观察：时代拐点下 存量与增量的博弈

我们站在一个时代的拐点，存量的供应已经远超过增量的需求。在此基础上，过去的二三十年，商办领域积累的写字楼供应开始进入更新迭代的区间，出现这样的迹象，主要原因一是出于去化压力，二是空间软硬件设施不足，以及其他问题导致空置率的出现。据相关统计数据显示，北京、上海等几个重点的一线城市，大量核心CBD楼龄10年以上的写字楼由于空间、设备老化、低质低效服务，导致2020年中国写字楼市场空置率达到25%。

▲办公楼宇存量逐年激增

存量楼宇保值增值面对一系列综合因素。比如租金跑不过通胀、空间和设备老化、高品质楼宇服务能力的缺失、纯线下的成本不闭环以及纯线上的质量不闭环等等。

商办楼宇传统管理模式亟待升级。回到具体问题出现的场景上看，楼宇管理出现“管人难、管事难、管物难”三大诟病。“管人难”，在疫情期间表现特别明显，外部人员进出楼宇非常复杂、无法精准细分，楼宇管控不安全;入驻企业人员刷卡通行不方便，满意度降低;物业服务人员管理成本高，日常管理无数据支撑，无法做到精细化运营，效率大打折扣。“管事难”，招商难，空置率高;入驻用户的需求细节化，管理上响应慢，事务处理不及时，引发住户负面情绪;不同住户的需求与服务共情能力形成了差距;“管物难”，楼宇设施设备老龄化严重，养护成本逐年攀升;科技在流行，但是传统楼宇显性的科技化元素不够，科技感不突出;维修物料管理混乱，运维成本高。

思考：数字化创新 打造智慧建筑元宇宙

借鉴ToC互联网行业的底层逻辑，从四大维度去思考，一是关系链;二是信息流;三是商品流;四是资金流。成功的互联网企业都会紧紧围绕一大维度出击，进而展开激烈竞争，比如腾讯的微信紧抓关系链;美团紧抓信息流和商品流;最强大的互联网巨头会四大维度共振，覆盖全产业链，形成闭环。

ToB将传统服务进行专业沉淀。对于商办，不管是出售还是租赁，面临的都是ToB的企业、业主或者物业管理公司，虽是个人在使用，但都代表公司行为。凡是公司行为就会涉及到“降本”、“增效”，如何通过数字化的科技手段实现“降本”、“增效”呢?关于“降本”，一是通过物联网连接服务能力，打造智慧建筑，充分发挥各种传感设备、人脸识别等技术产品的优势，实现自动化链接和工作处理;二是共享服务信息，比如共享天气、温度等信息，实现空调控制，实现人员预警等，释放运营能力，实现“降本”;关于“增效”，一般通过线上服务进行，一是增加服务场景、二是提高服务频次，比如饿了么，通过线上高频词触及和服务提供，使用户产生依赖，进而形成流量池，再通过不断丰富服务品类，实现“增效”。

To B 将传统服务进行专业沉淀

科技驱动是从被动到主动的。以上提及的数字化转型在IT领域最早称为“信息化”，是相对比较被动的，信息化作为支撑，线下开展业务，通过线上进行记录，比如财务软件的开票、付款，仅进行事实的记录功能。现在谈及的是数字化转型，改变了行业规则，首先通过线上开展业务，再行在线下做出响应，所有线下用户的行为都是通过线上进行指挥运作，线下仅是做出响应。所以，这就是科技革命，用科技驱动真实世界的人和物，最终，实现ToB的元宇宙，所有个人以及公司在建筑内部的行为，都会将其记录在虚拟世界，线上线下融合，生成独一无人的个人或者企业数字身份，这就是科技驱动，从被动走到主动的一面。

在这种情形下，如何更有力的提升物理空间，让资产管理更加科学化?

以前业主、物业和企业以及商务人士之间的纽带相对比较单一，可能仅是空间一个单一的载体，那么如何实现更加符合现代化潮流的链接纽带?答案是通过科技和服务彼此加持，外加空间载体，三合一，形成物联网运营服务平台。“科技”助力楼宇品质提升;“服务”增强用户粘性;同时，服务可以直接对接到企业人事以及商务，整体提升空间感受。同时，科技与业务以及物业的经营管理模式相互链接，帮助楼宇管理效率优化。全链条的操作为楼宇科技资管打造了一个“钢铁侠”战衣。

▲为楼宇科技资管打造钢铁侠战衣

通过整合服务可以考虑搭建一个商办楼宇价值网模型。线上，物联网+互联网双流量入口，提高客户体验和粘性，同时;线下，智联运维大数据平台，专注做楼宇智能化服务生态。另外，凭借数据的积累，可以拓展增值服务，将更多资源进行整合。对于源源不断的流量涌入，务必要做数字化管理，形成自身的私域流量。

探索：双网联动 助力敏捷时代的到来

通过过去几年的探索，我们已经搭建起一个提供线上线下一站式解决方案的平台，助力成本管理和事效全面提升。在常见服务基础上，衍生了新的可能性，解决了三个比较重要的事情：

01通行管控

通行管控是楼宇管理的重要节点，堂堂加集团可以实现门禁管理、梯控管理、访客管理;

02维修维保

需要解决维修维保、设施设备、派单管理;

03空间更新

譬如翻新升级、全装全配、企业定制等，需要“更节能、更环保、更低碳”的方式;

平台通过一系列融合服务，实现了人、事、物敏捷高效的管理。

高拓展性的SaaS平台—满足全业态服务入口。

深耕Prop-Tech多年，通过运营视角结合人工智能、大数据、物联网等科技能力，平台做到了全业态兼容并对各类服务起到了明显提升作用。在用户端，采用Uni-App高兼容技术，已经与钉钉、微信小程序、APP、物业自有系统打通，实现用户入口统一，做到全业态的兼容。在服务端，打通数据全面提升效能;在平台端，网络化的数据高统一性，实现各项管理工作高效敏捷的进行。

从平台应用效果看，物业降本增效明显：统一管理将成本降低50%，专业的服务流程让效率提升70%，新增服务收入提高30%。企业服务升级效果显著：通行与访客效率提升50%，维保满意度提升50%，数据赋能给运营方提供决策。综合楼品升级突出：智慧化的楼宇提升客户满意度，赋能招商，去化速度提升50%，提升楼品，租金溢价20%。

▲黑石某项目试运行40天数据

通过持续的耕耘，堂堂加集团已经取得了显著的效果。目前已经服务了2个国家，7座城市，拥有30余项软件著作权;也是2018年智慧办公领域唯一入选上海最具代表性的50家人工智能企业，同时拥有电子与智能化工程专业承包二级资质。

目前，平台已多次服务各行业顶尖客户。其中包括为新加坡的共和大厦定制的CityNexus系统获得了第十九届亚太信息通讯科技大奖(APICTA);为上海金光外滩中心提供了一体化通行管控服务方案，以此充分满足外资企业对信息安全、隐私保护等方面的要求，并得到客户的高度认可;另外，平台创造性的引入智能派单和网格化服务体系，为包括静徕坊、双狮汇在内的多个商办楼宇项目提供快捷高效的维修维保平台服务，实现了传统服务的科技升级和降本增效。平台在为黑石维璟项目提供通行技术服务的基础上，也让业主认可了平台的快速装修去化服务，帮助业主实现了超出心理预期的溢价效果，在不到一个月的时间里，租金定价实现了1.2元的涨幅，相当于投入1元，收回2元，投资回报率高达100%。

结语

堂堂加集团在国家政策扶持、智能化技术迭代、数字化快速升级的时代背景下，已经实现了三大业务版块的闭环。能够为企业提供“一站式敏捷办公服务“。其一是空间定制、智能升级;其二是寻址咨询、企业服务;其三是办伴提供的拎包入住、运营服务。

通过这三个业务版块的链条搭建，能够快速满足”快公司“的需求。为小公司的快速成长、大公司分支机构的快速孵化提供优质的服务，同时帮助楼宇业主丰富其产品供给，提升其价值。让“快公司”寻找办公室的时间从传统的3~5个月压缩到现在的1~2周。我们希望通过这样一个方式能够为智慧楼宇的构建、为美好时代的发展插入一块小小的”芯“片，尽自己的绵薄之力，让智慧从“芯”开始!

来源：号外网