台当局失灵导致高雄“城中城”惨剧

高雄市“城中城”大楼14日火灾，造成46人死亡，41人受伤的惨剧，不只凸显独居老人及低收入户等经济弱势或低端人口，住在高风险建筑，连“安身立命”都遥不可及的悲歌，更映照出房屋持续存在的市场失灵问题，以及危老都更、住宅租赁发展政策、社会住宅、公寓大厦管理、土地分区使用管制、居住正义、人口政策等等层面的行政失灵。

房屋的市场失灵，主要是空屋余屋甚多代表房市明显供过于求，加上人口老化及少子化导致人口负成长，房价理当走跌，如今却居高不下，部分区段还持续上升，于是房价所得比升高，经济弱势愈来愈买不起，退求有屋可租。而即使台当局提供租金补贴，已从每年6万户扩大至12万户，并放宽青年的申请资格，却因房东担心被查税补税而拒绝房客申请，或因低端的社经地位受歧视排斥而“租不到”，或因房租连续十年上涨，弱势者房租占所得比也升高以致“租不起”。

市场失灵的背后，其实就是更严重的台当局失灵。面对不合理上涨的房价，台当局口头重视却束手无策，财政部门不课囤房税，内政部门也从未建立健全的租屋制度，社会住宅跳票而严重不足，已盖好的社宅租金也超过弱势所能负担，才会出现城中城此种老人没钱租屋，孤穷者只能租得起安全堪虑的违章建筑、房东出租给弱势房客当然不愿意改建或注意公安、出了人命才吸引台当局注意等等层出不穷的恶性循环。

要杜绝类似城中城这类悲剧的再次发生，台当局应当修订“住宅法”，在住宅市场及居住权利平等两章，将“基本居住水平”纳入居住安全及质量的指标，并要求多屋族诚实申报余屋使用情形，否则课以罚则。另外，应修订租赁住宅市场发展及管理条例（简称租赁条例），建立租屋登录制度，让租屋市场建立具参考价值之租金行情；亦搭配不诚实申报的罚则，若出租而不申报或申报不实，则予以处罚。但不应将租屋黑市透明化的责任，落在房客的房租支出扣除额列举或勇于检举之上，因为房客将遭遇房租上涨或租不到的风险，永远无法打开租屋市场黑市的死结。

其次，财政部门和内政部门很清楚多屋族（持有四户以上）高达32万人，持有160万间房屋，等于4％的人口拥有14％的房屋，法人囤房更平均持有超过25间房屋，即应利用财产归户资料，同步推动囤房税2.0，辅以“闲置重税、出租轻税”的配套措施，亦即如果空屋自己不住也不出租，则应课以等同营业用房屋的较高税率；如果出租则给予降低税率的优惠，以提高多屋族出租的诱因，增加租屋市场的供给量，让更多弱势族群租得到房屋，且可降低税负转嫁的风险。

此外，所得税制的房租支出列举扣除额，每户上限仅12万元（新台币，下同），还不如有配偶者标准扣除额24万元，而且必须向税局提供租赁契约、付款证明、户籍登记证明或自住使用切结书等证明文件，通常都过不了房东这一关，反而被调涨房租，难怪全台78万户承租人，仅有2.7万户列举扣除，无法发挥鼓励承租人申报租屋支出以勾稽房东的效益。若能将房租支出改为特别扣除额，并提高扣除上限为24万元，将可明显提高勾稽房东租赁情形的效果，让市场更加透明。

社会住宅方面，蔡英文的八年20万户的承诺严重落后到几乎跳票，数量严重不足，且租金仍超过弱势者所能承担，包租代管对房东也不具吸引力，内政部门除加快兴建速度，将闲置公有建物挪做社宅之外，更应支持尽速推动囤房税2.0，快速释出更多空屋，才能突破弱势者“租不到”的难题。